前言：

对于大多国人来说，文化的本源是乡土的，凝聚着浓郁的乡愁和乡情！家国情怀下，春节返乡对新一代城市移民的意义绝不止于家人团聚、聆听乡音和品尝美食，更多人通过近距离的观察、感受以及和外部世界的比较，思考和探索关于故乡城镇的发展命运：经济、房子、人口流动等，都是绕不开的话题。在此背景下，中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

摘要

良乡高教园区是北京市委、市政府批准建设的两个高教园区之一，是北京市第十一届人民代表大会的产物，它的诞生是国家规划的产物。可以说良乡高教园区是北京市政府的一个大型工程，可以视为是政府的一个大型发展项目。随着政府投入力度的不断加大以及房山线的开通，良乡高教园区成为北京房地产市场的焦点。在这个政府规划的项目中，政府需要房地产开发商帮助开发，促进发展，开发商需要政府的政策支持获取更大的利润。良乡高教园区房地产市场正是在政府与房地产开发商的不断互动，相互合作下“欣欣向荣”。

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一、导论，北京的“环”

在北京这个极度拥挤的大都市里，形成了一种极其独特的规划模式——“一圈一圈的环”，大大的“一圈又一圈”是政府的简单化规划，这使的这个城市更为清晰，更便于管理。然而就是这一圈一圈的环却形成了北京有些极端的房地产市场。圈里圈外，天上人间。

房山区建国之初还属于河北，远离北京市市中心的区域，是北京的偏远郊区，真的是比五环多一环，即将多两环的地方。远离北京市市中心也就意味着发展要相对的滞后，如果没有被规划到北京市，也许到现在还是一个发展缓慢的小县城。

偏远的地理位置，闭塞的交通决定了房山区的缓慢发展，甚至在2000年这个属于北京市的地区仍看上去像个小县城。当然这一切随着北京市政府的多项政策的出台得到了极大的缓解。“南城计划”、“重点建设房山新城”写进北京市十二五规划，房山线开通等一系列的举措终于打通了房山线快速发展的任督二脉。房山区的楼市也随之繁荣起来，而最为繁荣的地带便是位于地铁沿线的良乡高教园区与长阳地块，目前的房价也大踏步的向5万迈进。

良乡高教园区可以说是北京市政府一系列促进房山地区发展的一个较早的规划，早在2001年北京市规划委员会就对良乡高教园区选址进行了批复，确定了园区的范围；2002年完成了《北京良乡高教园区控制性详细规划》。对于这个园区的定位可以从政府的用词中看出它所拥有的重要使命“是关系房山区未来发展的重要工程”，“是一个以高等教育为中心，融学习、工作、居住为一体的现代化学园都市”。如果用一个简单的词汇来描述它的意义的话，那“现代化”最为合适不过了。现代化的教育，现代化的园区，现代化的良乡，而现代化最为明显的标志便是“高楼林立”。

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二、良乡高教园区的前世：被现代化遗忘的“荒漠”

2001年确定的园区的范围“北至长阳镇南广阳城村南（规划良乡高教园区一号路）、南至原良乡镇于管营村南（规划白杨东路）、东至长于路、西至东杨庄村（规划良官路）”，这一片区域位于良乡新城东区，是良乡的发展边缘，是一片的村庄与荒地。

当时的良乡发展集中在良乡东关及华冠购物中心一带。良乡东关这一片有良乡陶瓷厂，有送变电公司，是当时的主要住宅区，楼房多以厂家的宿舍为主，多是6层的小板楼，现在在去看多已破旧斑驳；华冠购物中心一带是良乡的主要消费、娱乐中心。而高教园区所划定的范围并不是良乡的核心地带，甚至可以说是一片典型的“现代化荒漠”，有的只是一个一个的小村子及一片一片的荒地，没有一点城市的气息。现在想想如果没有良乡高教园区，现在也可能仍是一个城市边缘的小乡村。房地产业也不会如现在这般的兴盛。

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三、规划的“理想城”，良乡高教园区起步

2002年10月28日良乡高教园区开始奠基兴建，它的目标是建成一个以高等教育为中心，融学习、工作、居住为一体的现代化学园都市，按照功能定位分为教学生活区、中央设施区、西部配套区、中央绿化景观区四大区域。在整体上呈现出一个明显的倒“L”的几何图形（如下图），如此一来，规划者将复杂的设计规划，标准化为了一个清晰的几何图形，严格的功能分区清晰的分布在了这个标准的几何图形中。一目了然的清晰化与标准化使得规划者对这一片区域的管理更加的简单。这也是国家在现代化与城市化进程中比较通用的手段。简单化与标准化的手段使一切变得简单。

2000年之后，良乡的房地产业也开始起步，但是起步点比较低，开发商都是些小的开发商及房山当地的开发商，即使如此，也很少有房地产开发商踏足到良乡新东城这一片。2000年以后仅有鸿顺园、玉竹园及玉竹园北侧的伟业嘉园几个项目在良乡高教园区的西侧起步，这是这一片最早的房地产项目，当时的楼价，现在想想也许会觉得是在送，但是当时可不是这个想法。

2004年时玉竹园均价还在2000元/平的左右，并且还是现房；对面的鸿顺园小区的价格也就在3000元/平左右，价格都是比较低的。当然低也有低的道理，当时附近的配套设施基本是无，东边是一大片的荒地，2005年建成了一个大学城购物中心，但是由于房租的问题及周边人口较少的问题，一直空置了6、7年。这就是当时这一片的房地产开发的状态，一切都不那么成熟。

同年10月良乡高教园区也终于迎来了第一个入驻的高校——北京工商大学，但是等待第二座高校的到来一直等到了2007年，2007年9月17日北京理工大学正式启用良乡校区。但是这一片的配套设施仍然滞后，没有超市，没有医院，没有银行，一切的购物、娱乐都要到华冠购物中心一带。让人不禁会想，这真的会是一个大学城吗？也许只能是一个理想之城罢了。

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四、重新定位，迎来契机

2010年10月，园区发展升级——“智汇城”品牌全面唱响，作为大学的集合体，智汇城将6 所高校在同一区域内连成一片，形成集教育、科研、服务、生产、居住、旅游休闲等多种功能为一体的综合型城市社区，是首个中国智库型产业新区，是中国智库型企业走出事业单位体制，面向市场企业化经营的试验基地。同时成立了校企合作促进会，以“建设大学城，服务高等教育；打造智汇城，服务地方全面发展”为发展方针。在只靠政府建设走不通的情况下，开始吸引企业，试图通过市场化的手段来促进大学城的发展。

在2010年之前这段时间，北京楼市的价格飙升，但是在良乡，虽然需求量逐渐变大，但是价格却不温不火，尤其是良乡高教园区附近的楼市，甚至其中几年价格还出现了波动，2009年左右，伟业嘉园的房子均价在7500元/左右，整个片区的均价也就在6000元/左右，相比四年前价格是上涨了不少，但是发展还是比较缓慢的。相比而言，长阳逐渐成为了房产投资的热点，2009-2010年，中粮万科、中国铁建、北京城建、绿地集团、首开集团等陆续进驻长阳，房山新城的建设开始阔步前进。而良乡，逐渐落在了后头。

2012年8月良乡高教园区中央设施区上市，对于中央设施区，有如下定位：中央设施区是整个园区中心商务区，即CBD，强调多功能复合利用，既利于创业又利于居住，倡导“高效、活力、生态”的规划理念。在商务区内，规划中有面积达56万平方米的高校教师住宅区，这里除汇集金融、商业、餐饮、休闲及高级写字楼等外，同时大力发展高科技孵化、技术转化等凸显人才智力优势的行业，引领职宿休闲一体的新型现代商务办公环境。

一切都已就绪，只欠一股东风，而这阵东风便由地铁房山线所带来。

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五、房山线——开往良乡高教园区房地产发展春天的地铁

在北京这个超级城市里，地面交通的拥堵拉长了时空距离，地铁便成为缩短空间距离的良方，因此在北京无法治理地面交通拥堵的情况下，地铁沿线，便成为了各大开发商所争抢的要地。地铁房也成为了开发商宣传的金字招牌。

在未开通房山线之前，良乡去往市区的交通方式非常单一，并且道路非常拥挤，尤其是杜家坎。之前在海淀区西北旺附近读书的时候，回趟家真是特别折腾，虽然有直达的公交车，但是即使是在不堵车的情况的也得要2个小时，如果堵车，什么时候到家就不好说了。并且到晚上7点多就没有回去的公交车了。交通可以说是之前限制良乡房地产市场发展的瓶颈，这一切随着房山线的开通而得到解决。

2008年6月27日，房山线线路规划方案通过市规划委审查，2012年12月31日，房山线全线开通，但是由于当时的9号线尚未贯通，房山线还不能与北京其他地铁线路贯通，2012年12月30日，9号线北段开通以后，房山线与北京市的各大地铁线路联通，良乡与北京市区的空间距离通过时间距离的缩短被拉近。

房山线与其他线路能换乘之后，已经工作的我，决定不再租房，而是天天坐地铁从良乡到四惠，虽然每天单程时间超过2小时，但是地铁的便利使得回家住成为可能，渐渐的房山线也从之前的宽松变得日益的拥挤，用一句戏谑的话来说“地铁使得良乡也有了成为睡城的资本”。地铁的贯通，为良乡的房地产发展带来了巨大的契机。良乡高教园区附近的楼市逐渐火爆起来。

通过上面“北京良乡高教园区平面示意图”可以看到房山线穿过良乡大学城，并且设有两个站点，甚至可以说，为了贯穿大学城，地铁拐了个大弯。其实通过平面示意图我们也可以看出，在良乡高教园区，地铁沿线几乎全部都是“中央设施区”，是要上市出让的地块。可以说此举是政府为了吸引投资，进行招商引资的关键一招。

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六、良乡高教园区房地产市场行情的现状

2010年良乡高教园区就开始出让土地，不过当时的关注度并不高，出现流拍，0溢价的情况，其中北京首都开发股份有限公司在2010年12月24日竞得了“良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目国有建设用地”算是比较引人注意的，不过随着房山线的贯通，良乡高教园区吸引了众多知名房企的目光。抢地大戏一幕接一幕的上演。除了早期的首开所获得的“良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目国有建设用地”溢价率为20.8%外，其他几宗地块的出让溢价率均超过40.0%，甚至出现了214.2%的超高溢价率（良乡高教园区3号东侧地块），各大房企对于良乡高教园区地块的竞争激烈程度可见一斑。

由于良乡高教园区土地使用的性质，决定了此处的开发不可能仅仅局限在住宅上，所以良乡高教园区的房地产项目大多数都是住宅、商业、写字楼项目的混合开发项目。接下来通过几个项目的表现来窥探下良乡高教园区的房地产市场行情。

首开悦睿府•书香是该片区开盘较早的项目，按照使用物业类型可以分为普通住宅，商业及写字楼三类。普通住宅在2013年1月份开盘，最终当月成交均价为13140元/平，自2013年1月至2015年12月，月成交价格在波动中呈现出下跌的态势，到2015年12月，月成交价格已经跌到了11393元/平；2016年逐渐回升到12000元/平水平。销量方面在2013年3月份成交套数达到高峰，其他月份除2013年4月，2013年5月外，其他月份的成交数量都在个位数。2012年11月，首开悦睿府•书香，普通住宅批准上市1252套，截至到2016年12月底，共售出1158套，还有94套库存。

商业、写字楼在2014年1月开盘，当月平均成交价格为19253元/平，自2014年1月份以来月成交价格波动幅度相对较大，在2016年4月份的时候，价格降到了15147元/平，销量方面2016年去库存明显，前期截止到2015年12月，销量仅为661套，剩余957套，2016年全年销量达590套，库存剩余367套，库存压力依然明显。

北京时代广场项目以小户型LOFT为主导户型，同时配套商业。2015年1月开盘，在2015年价格基本稳定为17000左右。进入2016年，价格出现波动，在16000~24000之间波动，不过在2016年第四季度价格稳定在20000元以上。销量方面，推出的楼盘均已售罄，2017年加推新盘。

总结

通过上述两个项目的销售状态来看，良乡高教园区的房地产市场在火爆的外衣下并不是很成熟，价格波动较大，尤其是写字楼项目。这其实与良乡高教园区的配套设施及物业开发类型有关。就目前周边的商场来看，目前只有良乡大学城西附近的商业相对较为成熟，各楼盘的商业配套基本都还在建设之中；医疗基本没有，规划的三甲武警总医院也尚未完工；银行只有一个建行，相反倒是是兴起了许多的酒店，但是对此片区的发展作用并不明显。

良乡高教园区多数楼盘住宅以小户型为主，并且多是商住房，对购房者资格要求相对较低，这存在一定的吸引力，但也存在明显的弊端，毕竟小产权房没有70年产权的纯住宅踏实，许多购房者因此在购房时会掂量多时。

总的来看，良乡高教园区有着明显政府规划色彩，如复制“簋街”、“中关村”这些成功的发展经验，提出了“南城新簋街”“南城中关村”这样的发展方针，不过政府护航下，忽略了良乡高教园区薄弱的配套设施，虽然有各大高校相伴，并且有地铁贯穿，但是基础的薄弱决定了它的发展需要花费大量的时间与财力的投入。政府需要根据良乡的特殊性来调整复制过来的发展方向，这样才能确保良乡高教园区真正的欣欣向荣起来。

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